Банк России 6 июня впервые с 2022 года снизил ключевую ставку – до 20 % годовых. Однако ставки по рыночной ипотеке всё ещё высоки порядка 28 – 29 % годовых. При таких условиях в большинстве случаев приобрести жильё можно только через льготные программы или при грамотном подходе к оформлению кредита.
Чем отличаются ипотечные программы
| Критерий | Варианты | Особенности |
| Вид залога | — Залог приобретаемого жилья — Залог имеющейся недвижимости | Чаще всего залогом выступает покупаемая квартира |
| Объект кредитования | — Новостройка — Вторичное жилье — Строительство дома — Коммерческая недвижимость | Для новостроек больше льготных программ |
| Тип ставки | — Фиксированная — Плавающая | Фиксированная ставка защищает от роста процентов |
| График платежей | — Рублвые — Валютные | Аннуитетные – равные платежи, дифференцированные – убывающие |
| Валюта кредита | — Рублёвые — Валютные | В России в основном рублёвые программы |
| Первоначальный взнос | От 10 до 50 % | Чем больше взнос, тем ниже ставка |
Главные изменения в 2025 году
С июля 2025 года Банк России впервые вводит прямые ограничения на выдачу рискованных ипотечных кредитов. Это кардинальное изменение подхода к регулированию.
Новые лимиты на рискованные кредиты
Доля ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20 % у заёмщиков и с налоговой нагрузкой выше 50 % будет ограничена.
Долговая нагрузка (ПДН) рассчитывается как соотношение текущих платежей по кредитам к доходам.
| Вид ипотеки и параметры | Лимит на третий квартал 2025 года |
| Ипотека на новостройку с первоначальным взносом менее 20 % и ПДН выше 50 % | 2 % |
| Ипотека на новостройку с первоначальным взносом менее 20 % и ПДН ниже 50 % | 5 % |
| Ипотека на новостройку с первоначальным взносом больше 20 % и ПДН выше 80 % | 5 % |
| Ипотека на вторичное жильё с первоначальным взносом менее 20 % и ПДН выше 50 % | 10 % |
| Ипотека на вторичное жильё с первоначальным взносом менее 20 % и ПДН ниже 50 % | 10 % |
| Ипотека на вторичное жильё с первоначальным взносом больше 20 % и ПДН выше 80 % | 10 % |
Исчезновение схем субсидирования
Банки больше не могут предлагать кредиты с субсидированием застройщиком ставки. Это означает, что разницу между рыночной и льготной ставкой девелопер больше доплачивать не сможет. Долгое время это было популярной практикой.
Ограничение сроков кредитования
Под новые ограничения могут попасть кредиты на жильё сроком от 30 лет. Банки не смогут выдавать ипотеку на срок более 30 лет.
Влияние на рынок
С начала года банки резко увеличили долю отказов по ипотеке в ожидании новых правил. С июля 2025 года получить ипотеку станет сложнее для заёмщиков с высокой долговой нагрузкой.
Продление льготных программ
Семейная ипотека продлена до 2030 года, что даёт семьям с детьми стабильную возможность покупки жилья по льготной ставке 6 %.
Льготные программы 2025 года
Семейная ипотека
Если у вас есть двое и более детей до 18 лет или родился ребёнок после 1 января 2018 года – эта программа для вас. Семейная ипотека даёт возможность купить новостройку или построить дом по льготной ставке, что может сэкономить миллионы рублей на переплате.
- Ставка: 6 % годовых на весь срок кредита
- Срок: до 30 лет
- Первоначальный взнос: от 20 % (можно использовать материнский капитал)
- Максимальная сумма:
- До 30 млн рублей в Москве, МО, СПб и Ленобласти
- До 15 млн рублей в остальных регионах
- Кто может получить: семьи с двумя и более детьми до 18 лет или с ребёнком, родившимся с 01.01.2018
- Срок действия: продлена до 2030 года
Сельская ипотека
Сельская ипотека – идеальный вариант для тех, кто планирует переехать загород. Подходит как для покупки готового дома, так и для строительства собственного.
- Ставка: до 3 % годовых
- Максимальная сумма: до 6 млн рублей
- Условие: покупка или строительство в сельской местности или городах до 30 тыс. жителей
- Первоначальный взнос: от 20 %
Военная ипотека
Программа создана для военнослужащих – участников накопительно-ипотечной системы. Если вы проходите службу по контракту и участвуете в НИС, государство поможет накопить на первоначальный взнос и даст льготные условия кредитования.
- Ставка: от 5,8 % для семей с детьми
- Особые условия: в новых субъектах РФ ставка от 2 %
- Накопления: государство ежегодно перечисляет на счёт участника средства
- Максимальная сумма: определяется размером накоплений
IT-ипотека
Государство поддерживает технологический сектор, предлагая льготную ипотеку для айтишников.
- Ставка: от 6 % годовых
- Требования: работа в аккредитованной IT-компании
- Максимальная сумма: до 18 млн рублей
- Срок: до 30 лет
Дальневосточная ипотека
Программа подходит как для тех, кто уже живет в Дальневосточном округе, так и для желающих туда переехать.
- Ставка: от 2 % годовых
- География: Дальневосточный федеральный округ
- Особенности: только для новостроек и частных домов
Как оформить ипотеку, чтобы не отказали
Новые ограничения Банка России кажутся суровыми, но паниковать не стоит. Большинство банков укладываются в установленные лимиты. Вот способы, которые повысят шансы на одобрение.
1. Оформляйте кредит до июля 2025 года
Если планируете ипотеку – не откладывайте. Особенно если у вас высокая долговая нагрузка.
2. Проверьте свою долговую нагрузку
Рассчитайте ПДН (показатель долговой нагрузки). Если он превышает 50 %, это может стать препятствием для получения кредита с низким первоначальным взносом.
3. Снизьте долговую нагрузку
Способы уменьшить ПДН:
- закройте неиспользуемые кредитные карты;
- погасите мелкие кредиты;
- найдите дополнительные источники дохода;
- привлеките созаёмщика с хорошим доходом.
4. Увеличьте первоначальный взнос
Соберите первоначальный взнос от 20 % – это снизит риски для банка и увеличит шансы на одобрение.
5. Подавайте заявку в начале квартала
Ограничения действуют в рамках квартала. В начале нового квартала лимиты обнуляются, и шансы на одобрение выше.
6. Не сдавайтесь после отказа
Если один банк отказал – обращайтесь в другой. В России много кредитных организаций с разными критериями оценки заёмщиков.
